何清漣
2013年11月29日
全文日本語概訳/Minya_J Takeuchi Jun
http://twishort.com/F7tec
財政改革は十八節三中全会の決めた改革の重点です。「若干の重大問題の改革を深化させる決定」は完全な地方税体系を強調し、不動産税と資源税を地方税の２大柱にする事を強調しました。事は重大です。この両項目のうち資源税は物価と直接関係しますが、しかし様々な消費品の中に分散して金額も小さくなり人々が感じる圧力は不動産税程ではありません。現在の中国人の反応をみると不動産税に対する考えの用意が甘いように思われます。
《不動産税（房产税）の最終目的は家を持つものは全部均等負担》
今後の地方税の二大柱のひとつとされる「不動産税」は個人から徴収する財産税です。中国のこれまでの”不動産資産税”（房地产税）とは意味が全然違うのです。後者は流通の流れの中で徴収される税で、例えば土地譲渡、土地税、土地使用税、交易税、営業税、所得税、印紙税など12種、50項目ありここに含まれますが、適用されるのは商業用公共家屋です。中国では土地の永久使用権はなく、七十年の使用権だけですから。しかし、今後収める不動産税というのは地面に建設されている部分の財産にかけられる「家屋保有税」なんのです。
今まで、中国人の多くは不動産税は主に沢山のマンション等を所有する役人や富豪階級に関するものだと思っていますが、これはこの不動産税の試験実施地点から産まれた印象のせいです。公開情報によると約３年前に上海と重慶で違う方法でテストされました。上海の税率は0.6%で、徴収対象は上海の居住家庭で上海で２軒目を新規購入した人で二つ以上の所持になる人達と、非居住で新規購入する人達でした。重慶は更に複雑で対象は一戸建ての別荘で価格が通常の二倍以上の高級家屋で重慶に戸籍も仕事もなく投資もしてない者が２戸以上買う場合で市の平均価格の２倍、３倍〜４倍、４倍以上の３クラスに分かれており、税率も0.5%、１％、1.2%というものでした。この両地の徴税をみると、上海市の対象は不動産の増加を制限し、重慶では普通の家屋は対象外ですから、普通の人は「不動産税は汚職役人やカネモチをやっつけるもので、不動産投機や情報公開に対する情熱は高かったのでした。
しかし今回の国土局が主宰する不動産統一登記は汚職役人や金持ちらの『不動産持ちファミリー」対象ではありません。それは市民の個人不動産を対象にしているのです。「決定」による「完全なる地方税体系」は各地の政府が不動産税を徴収する準備工作のひとつなのです。
《不動産税は将来の不動産業へパラメーター》
米国人は不動産購入時に必ず不動産税（米国住居は地権も含む）を負担します。不動産税が開始されたら中国人が不動産税の事は考えないでよかった日々は終わりを告げるのです。政府側の統計では現在、中国の都市住宅は2.2億から2.5億戸あり、市街地居住人口は2.48億戸です。ですから市街地の一家族平均の住宅は一棟です。
中国の不動産価格のメチャ高なことを考えると、徴税の基数としては税率が１％以下でも（米国は州により異なるが最高３％）、総量的には相当なものになります。各地の都市住民の不動産登記が完成した暁には、各地方政府は現地の不動産所有情況に基づいて徴収方法と基準を設定して、２、３年の過渡期を経て、次第に全ての不動産に対して徴税していくでしょう。中国人に納税の概念がないわけではありませんが、徴税関係立法に納税者は代表を派遣できませんし、交渉の余地もないまま政府が規則を決め、それに従うだけです。
ですから、今後、中国人は家を買ったり持ったりするときは、税金の要素も考えなければなりません。中国の家は馬鹿高く、とっくに国際社会の所謂不動産対収入の比率を超えています。以前は税金の心配はしなくも若い人は父母に血助けてもらって自分の収入より高い住居が買えましたが今後は、自分が税金負担に耐えられるかを考えないといけません。この少しずつ時間をかけて持続して出ていくお金を考えないわけにはいかないのです。上海を例にとると、19.1年働いてやっと90平米のアパートが買えます。
2013年11月24日、上海の中古家屋は平均29193元／平方メートル、新居は当然より高いわけです。安いのでは90平米の住宅は約270万元（*4590万円）ぐらいです。もしこの市場価格から税額が決まるとしたら、上海当局が温情に満ちているとしても0.6％の税率で計算しても、90平米のアパートで毎年1.62万元（*約27万円）。国家統計局の資料では上海市の市街居住者の可処分所得は40188元。中国都市平均人口は2.87人。一家の一人当たり収入の1.5倍の計算（全ての一家が２人労働は不可能）だと
さらにこれに住宅ローンの支払いを計算したら、この不動産税はとんでもなく重い負担となります。 大多数の２、３線級都市の不動産税は当然、上海ほど高くはないでしょうが、その収入もまた低いわけで、負担係数でみればそんなに差はないでしょう。
《不動産税徴収の多重的影響》
不動産税を全面的に徴収しようとすればふたつのおおきな前提があります。不動産登記はそのひとつにすぎません。いくら徴税するかについては家屋の価値にたいする動態評価システムが必要です。例えば不動産価格の上下する波にあわせて価格をきめるか、不動産価格が下落したときの購入価格で決めるかでは大きな違いがあります。この二つは中国の不動産市場の発展のルールを決定するでしょう。
まず、不動産市場熱に影響します。不動産需要には２種類あり自分の住居への需要という固い需要と、投資投機等のそうでない需要です。予見出来る事は、不動産税がはじまると税収の負担を考えて住宅所有者にとっては、以前の様に一家総出で財力をひとつのアパートに集中して購入するというやり方を変えざるをえないでしょう。家は親のスネで買えても、税金を納めるのまで親に頼るというのはおそらく現実的ではありません。
投資家にとっては、これまでの様にいくつものマンションを持って空き家にしておいて値上がりを待つというのは大幅に減るでしょう。需要が減少して、中国の不動産は平穏な段階に入る、これは地方税収入の構造に変化をひきおこしましょう。
次に、不動産税の徴収と中国の今後10年内に行われる新市街化ですが、不動産を開発してそこから徴税するというこのふたつはお互いの波を消し合う関係にあります。簡単に言えば、地方政府にとってみればこれまでの不動産にかけていた税と不動産税は両方を得られないのです。
これまでの不動産税はおもに流通の過程での税で、重ねどりができて政府の利益は極大でした。2012年を例にとると、この都市の全国の不動産飯場収入は6.4兆元で、契約税、不動産取得税、営業税、土地増価値税（*この辺適訳か否か自信なしw）などが1.1兆元、政府の土地収入は28517億元、銀行の不動産ローン残額が12兆元でローンの利息が8400億元でした。政府と銀行は合計して不動産販売収入から47917億元を鳥、6.4兆元の75％を得ています。
これらの税費は当然、全部家屋の値段に含まれて、購買者の負担となります。しかし中国の不動産がすでに一家族一戸になっているとき、住宅開発はすでに飽和状態に近いのです。政府は以前通りのように不動産税と地方財政の半分にはできません。できることは不動産税をだんだん重要な柱としていくことだけです。この税収の総量はもともとやっていた不動産税の総量より少なくなるでしょう。したがって税の比率をあげるのは必然です。ただ遅いか早いかの違いです。
ちょっと奇妙な事は、不動産税の徴収は長年やろうとしてできなかったのは全官僚が「風よけの壁」としていたからです。官僚達には「不動産モチファミリー族」が多いから、不動産登記は役人に言わせれば利益の喪失につながったのでした。一つには財産を暴露されたら怖い、ということ。ふたつには不動産税を徴収されたら役人達が自分の身を切る痛みがあるからです。しかしこの間の引き延ばし時間はすでに役人階層に自分達の不動産を処理して十分利益をあげる時間をあたえました。
それにつづいて不動産税の全国的徴収です。この一生払い続けなければならない税金負担に中国人は準備ができているのでしょうか？（終）
拙訳御免。
何清漣さんの原文は；何清涟:开征房产税：中国人准备好了没有？www.voachinese.com/content/heqinglian-china-real-estate-20131128/1799778.html
